Osvrt na posljednje odluke Vlade Republike Hrvatske o stambenom zbrinjavanju i otkupu stanova

Osvrt na posljednje odluke Vlade Republike Hrvatske o stambenom zbrinjavanju i otkupu stanova[1]

HUMANITARNI CENTAR ZA INTEGRACIJU I TOLERANCIJU

Partikularan pravni okvir

Hrvatski zakonodavac stambeno zbrinjavanje nije uredio na jedinstven način, već partikularnim propisima, obzirom da se svaki od njih primjenjuje samo na dijelu teritorija Republike Hrvatske. Osim toga, oni su različitog pravnog ranga (različite pravne snage) odnosno pravnog položaja na hijerarhijskoj ljestvici pravnog sistema – organa i pravnih akata. Stambeno zbrinjavanje na područjima posebne državne skrbi uređeno je zakonom, kojeg je donio Hrvatski sabor, kao zakonodavno tijelo, a izvan područja posebne državne skrbi zaključkom odnosno odlukom, koje je donijela Vlada RH, kao izvršna vlast.

Posljedica ovako fragmentiranog pravnog okvira jeste postojanje nejednakog pravnog režima za sve korisnike stambenog zbrinjavanja na cijelom teritoriju Republike Hrvatske. Hrvatski državljani nisu u jednakom pravnom položaju u pogledu uvjeta za ostvarivanje stambenog zbrinjavanja, sadržaja i opsega prava, rokova, mogućnosti korištenja pravnih lijekova, te uvjeta za privatizaciju kuća i stanova.[2]

Posljednjim odlukama Vlade RH nastavljena je praksa uređivanja stambenog zbrinjavanja partikularnim propisima, što ima za posljedicu održavanje i produbljivanje razlika među hrvatskim državljanima u pogledu stambenog zbrinjavanja.

I

Odluka o stambenom zbrinjavanju povratnika-bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi

Odluku je Vlada RH usvojila na zatvorenom dijelu svoje sjednice 03.03.2011. godine, a stupila je na snagu danom objave u „Narodnom novinama“, tj. 9.03.2011. godine.  Danom njezinog stupanja na snagu stavljen je van snage Zaključak o načinu stambenog zbrinjavanja povratnika koji nisu vlasnici kuće ili stana, a živjeli su u stanovima u društvenom vlasništvu (bivši nositelji stanarskog prava) na područjima Republike Hrvatske, koja su izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 100/2003, 179/2004 i 79/2005).

1. Uvjeti za stambeno zbrinjavanje

1.1. Uporedna analiza Odluke i Zaključka 

 Prema tački II. Odluke netko može ostvariti stambeno zbrinjavanje uz slijedeće uvjete:

1.      da je bivši nositelj stanarskog prava,

2.      da je povratnik, tj. da želi se  vratiti i trajno živjeti u Republici Hrvatskoj, bez obzira da li se nalazi izvan ili u Republici Hrvatskoj i

3.      da nema u vlasništvu ili suvlasništvu drugu useljivu obiteljsku kuću ili stan na području Republike Hrvatske ili na području država nastalih raspadom bivše SFRJ ili drugim državama u kojima boravi, ili da istu nije prodao, darovao ili na bilo koji drugi način otuđio nakon 8. listopada 1991. godine, odnosno da nije stekao pravni položaj zaštićenog najmoprimca.

U odnosu na Zaključak iz 2003. godine razlike su slijedeće:

– Odlukom se pooštravaju uvjeti predviđeni  Zaključkom u pogledu teritorijalnog okvira, tj. uvjet da se nema u vlasništvu ili suvlasništvu druga useljiva obiteljska kuća ili stan… se teritorijalno proširuje (ne samo na području država nastalih raspadom bivše SFRJ, kao što je bilo određeno Zaključkom, već i u drugim državama u kojima boravi, dakle, bilo gdje na kugli Zemaljskoj). Teritorijalno proširenje odnosno pooštravanje ovog uvjeta izvan okvira bivše SFRJ prvi put je propisano novim Zakonom o područjima posebne državne skrbi („Narodne novine“, br. 86/08).  Odlukom se ovaj uvjet usklađuje s uvjetom propisanim člankom 10. stavkom 1. Zakona o područjima posebne državne skrbi i sada je, u pogledu teritorijalnog opsega, jedinstven za stambeno zbrinjavanje na i izvan PPDS.

– Za razliku od Odluke, Zaključak ne sadrži pridjev useljivu, tj.  da nemaju u vlasništvu ili suvlasništvu drugu useljivu obiteljsku kuću ili stan …. ili da iste nisu prodali, darovali ili na bilo koji drugi način otuđili. Uvjet za stambeno zbrinjavanje, po Odluci, je, dakle, ispunjen ako se ima u vlasništvu ili suvlasništvu druga i to neuseljiva obiteljska kuća ili stan …. ili da iste nisu prodali, darovali ili na bilo koji drugi način otuđili. Iako Zaključak nije sadržavao pridjev useljivu, u praksi se ova pravna praznina popunjavala zakonskom analogijom (Zakon o PPDS sadrži pridjev useljivu),  tako da je bilo moguće putem fotografija i uviđajem dokazivati da je riječ o neuseljivom stambenom objektu, i ako se ta činjenica utvrdi, onda

vlasništvo ili suvlasništvo takvog objekta nije bilo prepreka ostvarivanju stambenog zbrinjavanja.

– Za razliku od Zaključka, Odlukom se preciznije ne definira krug osoba koje se smatraju povratnicima, već se samo određuje da će se stambeno zbrinuti povratnici – bivši nositelji stanarskog prava koji se žele vratiti i trajno živjeti u Republici Hrvatskoj, bez obzira da li se nalaze izvan ili u Republici Hrvatskoj. Prema Zaključku povratnicima se smatraju osobe koje su iz različitih razloga napustile svoj dom i koje se mogu smatrati izbjeglicama u skladu s definicijom Ženevske konvencije iz 1951., te ostalim važećim instrumentima Ujedinjenih naroda, a koje su živjele u stanovima u društvenom vlasništvu na područjima koja su izvan područja posebne državne skrbi. Takvim osobama, pod uvjetom da nisu vlasnici stana ili kuće, osigurat će se stambeno zbrinjavanje u cilju ostvarivanja uvjeta za njihov povratak i trajni smještaj, a u skladu s temeljnim načelima Programa povratka i zbrinjavanja prognanika, izbjeglica i raseljenih osoba (»Narodne novine«, broj 92/98) vezanih za neotuđivo pravo na povratak u Republiku Hrvatsku.

Bitno je da i Odluka i Zaključak ne uvjetuju povratak i stambeno zbrinjavanje državljanskim statusom izbjeglih osoba, već je odlučna činjenica da se radi o bivšim nositeljima stanarskog prava koji se žele vratiti i trajno živjeti u Republici Hrvatskoj. Za razliku od Zaključka, koji se odnosi samo na osobe koje su iz različitih razloga napustile svoj dom i koje se mogu smatrati izbjeglicama, prema Odluci izbjeglički  status nije preduvjet za stambeno zbrinjavanje. Bez obzira da li imate ili ne status izbjeglice u zemlji utočišta, pa čak i bez obzira da li imate državljanstvo zemlje utočišta ili i njezine dokumente, povratnik može ostvariti stambeno zbrinjavanje ako ispunjava gore navedene uvjete.

Međutim, kontoverze i različita tumačenja u vezi s izbjegličkim statusom kao uvjetom za stambeno zbrinjavanje može izazvati odredba iz tačke V. Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske po kojoj korisnici stana pravo na kupnju mogu ostvariti pod uvjetom da, za sebe i za članove njihove uže obitelji  uz zahtjev za kupnju dostave, pored ostalog, i potvrdu nadležnog tijela koliko je kupac godina bio izbjeglica, prognanik ili povratnik. Ono što treba pojasniti jeste da li je potvrda o statusu izbjeglice, prognanika i povratnika uvjet za kupnju stana ili samo jedan od dokumenata na osnovu kojih se može, ukoliko se posjeduje, ostvariti popust od 1,5 posto za svaku godinu provedenu kao izbjeglica, prognanik i povratnik.

1.2. Uporedna analiza Odluke i Zakona o područjima posebne državne skrbi

Prema članku 10. stavku 3. Zakona o područjima posebne državne skrbi pravo na stambeno zbrinjavanje može ostvariti i korisnik koji ima u suvlasništvu obiteljsku kuću ili stan, a čija stambena površina je manja od propisane  Zakonom o obnovi (35 m² za prvog člana te po 10 m² za svakog slijedećeg člana obitelji).[3] Iako ste, dakle, vlasnik ili suvlasnik kuće ili stana, a njihova je površina manja od propisane Zakonom o obnovi, ispunjavate uvjet za stambeno zbrinjavanje. Niti Zaključak a niti Odluka ne sadrže ovu zakonsku odredbu. U praksi se, na temelju saznanja HCIT-a, ova pravna praznina nije popunjavala zakonskom analogijom, kao u slučaju (ne)useljive kuće ili stana.

U pogledu navedenog uvjeta za stambeno zbrinjavanje materija propisana Odlukom je podnormirana, a što ima za posljedicu razlike u uvjetima za stambeno zbrinjavanje, zbog kojih su u nejednakom položaju podnosioci zamolbi za stambeno zbrinjavanje na i izvan PPDS.

1.3. Restriktivni uvjeti za stambeno zbrinjavanje

 Ogromna većina bivših nositelja stanarskog prava, kojima je stanarsko pravo oduzeto sudskim odlukama u odsustvu ili silom zakona ne mogu ispuniti uvjete za stambeno zbrinjavanje. O tome svjedoče i brojke podnijetih, pozitivno riješenih, negativno riješenih ili neriješenih zahtjeva za stambeno zbrinjavanje. Primjerice, do marta 2011. godine podnijeto je 4.598 zahtjeva za stambeno zbrinjavanje izvan područja posebne državne skrbi[4], od ukupno 23.700 potencijalnih korisnika stambenog zbrinjavanja, kojima je po procjeni OSCE-a sudskim odlukama oduzeto stanarsko pravo na stanovima izvan područja posebne državne skrbi ili svega 19,4% (oko jedne petine). Do marta 2011. godine riješena su 3.434 zahtjeva za stambeno zbrinjavanje, od čega 1.575 pozitivno, te 1.859 negativno, a 1.164 zahtjev još nije riješen jer nisu kompletirani sa svom potrebnom dokumentacijom. Podatak da je više negativnih u odnosu na pozitivno riješene zahtjeve (54,1% negativno i 45,9%  pozitivno riješenih zahtjeva u odnosu na ukupan broj riješenih zahtjeva), te da još uvijek nije riješeno 25,3% (jedna četvrtina) od ukupno podnijetih zahtjeva zbog nekompletiranih zahtjeva, a oni se ne mogu kompletirati, u pravilu, zbog toga što podnositelji zahtjeva ne ispunjavaju uvjete za stambeno zbrinjavanje, pokazuje koliko su retriktivni sadašnji uvjeti za stambeno zbrinjavanje.[5] Toga je, izgleda, svjesna i Vlada RH, jer procjenjuje da će u novom roku od 9 mjeseci biti podneseno svega oko 1.500 zahtjeva za stambeno zbrinjavanje izvan područja posebne državne skrbi.[6]  Ako i nakon novog roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje odnos između pozitivno i negativno riješenih zahtjeva bude u osnovi isti kao i dosad, realno je očekivati da će u najboljem slučaju svega oko 10% bivših nositelja stanarskog prava biti zbrinuto kroz program stambenog zbrinjavanja. Pritom se ne uzima u obzir problem održivosti povratka te nemogućnosti otkupa stana zbog teške materijalne situacije dijela korisnika stambenog zbrinjavanja, zbog čega će neki, kojima su zahtjevi za stambeno zbrinjavanje pozitivno riješeni ili će biti tako riješeni, naknadno odustati od stambenog zbrinjavanja.

Ovako restriktivni uvjeti za stambeno zbrinjavanje proizilaze is nepromijenjenog stava Vlade RH  „da ne postoji  nikakva pravna obaveza prema bivšim nositeljima stanarskih prava“, koji stav se navodi u Izvještaju Human Rights Watcha. „Prema mišljenju Vlade, pribavljanje stambene pomoći u ovom kontekstu ne bi bio oblik reparacije ili supstitucije za prošlo izvlašćivanje, već čin dobre volje“, navodi se u Izvještaju HRW, koji zatim podsjeća na objašnjenje tadašnje potpredsjednice Vlade RH Željke Antunović da država ima samo „moralnu obavezu prema svim kategorijama stambeno nezbrinutih hrvatskih građana“. Posljedica ovakvog stava Vlade RH jeste da ona problem nositelja oduzetih stanarskih prava tretira kao humanitarni i rješava ga kao socijalnu mjeru, a ne kao  problem kršenja ljudskih prava i njegovog rješavanja kao takvog.

Za razliku od ovakvog stava Vlade RH, relevantni dokumenti međunarodne zajednice ovom problemu prilaze kao problemu kršenja odnosno poštivanja ljudskih prava. Za ilustraciju navest ćemo samo neke.

– U izvještaju Tadeusza Mazowieckog, posebnog izvjestioca UN o stanju ljudskih prava na području bivše SFRJ od 17. novembra 1993. godine, upućenog Generalnoj skupštini UN, između ostalog, je navedeno: “ Mnoge je deložacije provela Vojna policija, a bez prethodne pravne procedure. U nekim slučajevima primijenjeno je nasilje.“ Dalje u istom izvještaju piše: „Događa se također da Vojna policija ne uvažava sudske odluke o povratku stanara. I na kraju: „Osim ilegalnim deložacijama, posebni izvjestitelj zabrinut je nekim aspektima stambenog zakonodavstva koji pogađaju prava stanara često na diskriminacijskoj osnovi.“ Posebni izvjestilac UN o stanju ljudskih prava na području bivše SFRJ u tri navrata je pisao Mati Graniću, potpredsjedniku Vlade i ministru vanjskih poslova RH, podsjećajući na obavezu Hrvatske da poduzme djelotvorne mjere za zaustavljanje nezakonitih i nasilnih deložacija koje su ozbiljno kršenje ljudskih prava.  U svome izvještaju, podnijetog Komisiji UN za ljudska prava 21. februara 1994. godine, posebni izvjestitelj naglašava da nastavlja dobivati informacije o nasilnim deložacijama, te ponavlja da se „sudske odluke o povratku stanara u njihove stanove i dalje zanemaruju, a deložirani gube osobnu imovinu koju su imali u stanu“.

– Rezolucija 1120 Savjeta bezbjednosti (Vijeća sigurnosti) Ujedinjenih nacija od 14. jula 1997. godine kojom se ponovo potvrđuje pravo svih izbjeglica i raseljenih osoba porijeklom iz Republike Hrvatske na povratak u njihove izvorne domove u Republici Hrvatskoj odnosno domove u kojima su stanovali pre izbjeglištva.[7]

– Rezolucija o rešavanju imovinskih pitanja izbeglica i raseljenih lica koju je krajem januara ove godine usvojio Odbor za migracije, izbeglice i populacije Saveta Evrope koja bi izbeglicama i prognanicima u zemljama Saveta Evrope, uključujući i bivše nosioce stanarskog prava, trebala olakšati povrat imovine koju su izgubili u kontekstu ratnih sukoba. Odbor predlaže usvajanje takozvanih Pinheirovih načela o stambenom smeštaju i povratu imovine izbeglicama i raseljenim osobama, koja je 2005. godine sastavio Centar za stambena prava i deložacije (COHRE), savetnička agencija UN-a. Pinheirova načela u vezi s nosiocima stanarskog prava su: „Države trebaju osigurati priznavanje prava zakupnika stanova, nositelja stanarskih prava na stanovima u društvenom vlasništvu i ostalih zakonitih stanara u okviru programa povrata tj. ponovne uspostave prava. Države trebaju, u najširem mogućem obimu,

osigurati povratak te uvođenje u posjed i korištenje njihovih stambenih prostora, zemljišta i imovine, na način sličan onome koji se primjenjuje kod formalnih vlasnika.“ Pinheirova načela i rezolucija Vijeća Europe smatraju da je restitucija, odnosno vraćanje upravo onih kuća i stanova u kojima su izbeglice i prognanici ranije živeli, optimalan način njihova obeštećenja, pa mu stoga treba dati prednost pred drugim oblicima kompenzacije. U načelima i u rezoluciji vrlo se strogo definiraju okolnosti u kojima restitucija nije moguća, kao u slučajevima kada je imovina uništena i više ne postoji ili kada oštećena osoba dobrovoljno prihvaća neki drugi oblik kompenzacije. Osim toga, rezolucija traži da se stanarska prava u “bivšim komunističkim sistemima priznaju i zaštite kao domovi” i “kao vlasništvo”, te da se odsustvo nosioca stanarskih prava koji su bili prisiljeni napustiti domove “uvaži kao opravdano”. Odbor smatra da Hrvatska još uvijek treba ispuniti svoju obavezu iz Sarajevske deklaracije iz 2005, da omogući „fer i pošteno“ rješenje za bivše nosioce stanarskih prava koji se ne namjeravaju vratiti u Hrvatsku ili na neki drugi način  ne mogu imati koristi od programa stambenog zbrinjavanja.

– U pismu predsjednika Parlamentarne skupštine Savjeta/Vijeća Evrope Melvuta Čavušoglua predsjednicima Koalicije i Asocijacije izbjegličkih udruženja u Republici Srbiji od 9. decembra 2010. godine se, između ostalog, navodi: „Neuspeh da se vrate imovinska prava i omogući fizičko posedovanje imovine, ili da se nadoknadi gubitak pristupa i prava na stanovanje, zemljište i imovinu kroz kompenzaciju predstavlja kršenje ljudskih prava.“

– Komitet UN za ljudska prava u predmetu Vojnović v. Hrvatske smatra da ukidanje stanarskog prava temeljem hrvatskog zakona  predstavlja proizvoljno miješanje u pravo na dom, čime je prekršen član 17. Međunarodnog pakta o građanskim i političkim pravima. Prestanak stanarskog prava smatra se proizvoljnim (samovoljnim) budući da je učinjeno na nepravedan i diskriminatorski način. Komitet, ukazujući na kršenje člana 17., smatra da svako miješanje u stan treba biti zakonito, a ne proizvoljno (samovoljno) ili nezakonito. Obzirom da je prestanak stanarskog prava bilo u skladu sa hrvatskim zakonom, postavilo se pitanje pred Komitetom da li je raskid bio proizvoljan. Komitet je naglasio da koncept samovolje po članu 17. zahtijeva „da čak i miješanje propisano zakonom treba da bude u skladu sa odredbama, ciljevima i predmetom MPGPP i treba da bude, u svakom slučaju, opravdano posebnim okolnostima“. Na osnovu prijetnji i zastrašivanja, koja su doživjeli Dušan Vojnović i njegova porodica po osnovu pripadanja srpskoj manjini, a imajući u vidu oružane sukobe koji se dešavaju u i oko Hrvatskoj u relevantnom periodu, Odbor je formirao mišljenje da je odlazak autora i njegove porodice iz Hrvatske „bio izazvan prinudom i u vezi sa diskriminacijom.“ Odbor je zaključio da je u ovim okolnostima oduzimanje stanarskog prava bilo proizvoljno i predstavlja kršenje člana 17. MPGPP.

– Centar za stanarska prava i povraćaj posjeda (COHRE), međunarodna nevladina organizacija sa savjetodavnim statusom pri Savjetu Evrope, podnio je 26. avgusta 2008. godine tužbu Evropskom komitetu za socijalna prava kojom traži od Komiteta da ustanovi da  Hrvatska krši obavezu da na zadovoljavajući način primijeni član 16 Evropske Socijalne Povelje, a u kontekstu klauzule o nediskriminaciji u Preambuli Povelje.  Prema tom članu porodica ima pravo na odgovarajuću socijalnu, pravnu i ekonomsku zaštitu kako bi se osigurao njezin potpuni razvoj. Sa ciljem obezbjeđivanja neophodnih uslova za potpun razvoj porodice, ugovorne strane preuzimaju na sebe da promovišu ekonomsku i socijalnu zaštitu porodičnog života takvim sredstvima kao što su socijalne i porodične beneficije, finansijski aranžmani, obezbjeđivanje porodičnog stanovanja, beneficija za mlade bračne parove, i ostala odgovarajuća sredstva. Uživanje ovih i drugih socijalnih prava, kako se navodi u Preambuli Povelje,  treba da bude osigurano bez diskriminacije na osnovu rase, boje kože, pola, religije, političkog mišljenja, nacionalne pripadnosti ili socijalnog porekla. U svojoj tužbi COHRE navodi da je „populacija ’etničkih Srba’, raseljena tokom sukoba u bivšoj Jugoslaviji, podvrgnuta neproporcionalnom tretmanu diskriminacije u vezi sa njihovim potrebama za stambenim smještajem“.[8] Evropski komitet za socijalna  prava donio je 30. marta 2009. godine Odluku o prihvatljivosti tužbe, ne odlučivši još o njezinom meritumu. Komitet nije prihvatio primjedbe Vlade da je tužba neprihvatljiva na osnovu principa ratione temporis, napominjući, pritom, da čak i ako nekoliko navoda o kršenju prava  u tužbi (naime, oduzimanje stanarskih prava ili specijalno zaštićenih prava etničkim Srbima) vode porijeklo od ranije donesenih odluka – ili situacija koje su postojale prije – 1-og aprila 2003. godine, datum na koji je protokol u Hrvatskoj stupio na snagu, u suštini tužbe se nalazi navodno kršenje prava koje se nastavilo i uporno traje čak i u vrijeme kada je tužba pokrenuta. Komitet stoga donosi zaključak da je bespredmetno špekulisati o datumu kada se nasilje (kršenje prava) prvi put desilo i datumu stupanja protokola na snagu.

– Hrvatski zakonodavac, kao i sudovi postupili su suprotno Rezoluciji o rješavanju imovinskih pitanja izbjeglica i raseljenih lica koja zahtijeva da se odsustvo nosioca stanarskih prava koji su bili prisiljeni napustiti domove “uvaži kao opravdano”. Takav stav je međunarodna zajednica zauzela prilikom rješavanja problema oduzetih stanarskih prava u Bosni i Hercegovini, te su na temelju njega oglašeni ništavnim svi upravni, sudski i drugi akti kojima je nosiocu stanarskog prava prestalo stanarsko pravo, omogućivši tako da prijeratni nositelji stanarskog prava uđu u posjed tih stanova i da ih otkupe pod povoljnim uvjetima. Za razliku od prakse u BiH, hrvatski zakonodavac je, na primjer, donošenjem Zakona o davanju u najam stanova na oslobođenom teritoriju („Narodne novine“, br.73/95), oduzeo stanarsko pravo hrvatskim državljanima srpske nacionalnosti jer su odsustvovali iz stana duže od 90 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona (tko se nije vratio u svoj stan do 27. decembra 1995. godine, prestalo mu je stanarsko pravo po sili zakona). Koliko se hrvatski zakonodavac žurio da oduzme stanarsko pravo hrvatskim državljanima srpske nacionalnosti, potvrđuju i slijedeće činjenice:

– Rok od 6 mjeseci nekorištenja stana kao osnovu za gubitak stanarskog prava, utvrđen u Zakonu o stambenim odnosima, prepolovljen je ovim posebnim zakonom na 90 dana (3 mjeseca).[9]

– Zakon je stupio na snagu danom njegove objave u „Narodnim novinama“, tj. 27. septembra 1995. godine. Prema Ustavu Republike Hrvatske, zakon stupa na snagu najranije osmi dan od dana njegove objave, osim ako nije zbog osobito opravdanih razloga zakonom drukčije određeno. Vremenski period od objave do stupanja na snagu propisa (vacatio legis) predviđa se, pored ostalog, radi toga da se što veći broj zainteresiranih građana upozna sa propisom kako bi se izbjegle nepovoljne posljedice  pravnog načela ignorantia iuris nocet (nepoznavanje prava šteti). Obzirom da se ovaj posebni zakon odnosio na Srbe izbjegle iz Hrvatske, da je zakonodavac htio postupati u dobroj namjeri (bona fides), onda bi odredio duži rok od osam dana od njegove objave kao, po Ustavu RH, najraniji rok za njegovo stupanje na snagu. Jer, izbjeglim Srbima iz Hrvatske zbog zatvorenih granica i opće informativne blokade između tadašnje SRJ i Hrvatske nisu bile dostupne informacije iz Hrvatske, posebno one koje se odnose na zakonodavnu aktivnost u Hrvatskoj, tako da, u pravilu, nisu niti znali da je ovaj zakon donijet i da je u njemu određen rok od 90 dana za povratak u stan, ako žele zadržati stanarsko pravo.

Hrvatski zakonodavac je znao, kada je donosio ovaj zakon, da ne postoje uvjeti da se izbjegli Srbi vrate u svoje stanove u roku od 90 dana od stupanja na snagu ovog zakona te da će zbog toga oni izgubiti stanarsko pravo na tim stanovima. A, nisu se mogli vratiti iz slijedećih i zastupnicima hrvatskog parlamenta općepoznatih razloga:

– Granice između tadašnje SRJ i Hrvatske su zbog ratnih sukoba bile zatvorene;

– Izbjegli Srbi iz Krajine nisu imali nova hrvatska dokumenta da bi mogli putovati i vratiti se u Hrvatsku, na primjer, preko Mađarske;

– Nova hrvatska dokumenta nisu mogli dobiti u tadašnjoj SRJ, jer nije bilo niti diplomatskih odnosa između dviju država, dakle, niti otvorenih konzulata za obavljanje konzularnih poslova za izbjegle i prognane hrvatske državljane srpske nacionalnosti;

– Povratak u navedenom zakonskom roku nije bio moguć zbog realno zasnovanog straha jer se u vrijeme neposredno nakon „Oluje“ na područjima Krajine nerijetko ubijalo preostalo srpsko stanovništvo te masovno pljačkala, palila i uništavala imovina izbjeglih i prognanih Srba, zbog čega su neki hrvatski generali danas u Hagu;

– Povratak u roku od 90 dana nije bio moguć, jer je tadašnja službena hrvatska politika bila protiv masovnog povratka izbjeglih i prognanih Srba iz Hrvatske.  Tako je tadašnji hrvatski predsjednik Franjo Tuđman javno poručivao: “Svijet ima nerealne zahtjeve da Hrvatska treba preuzeti i primiti sve izbjegle Srbe… Iz humanitarnih razloga mi ćemo rješavati pojedinačne slučajeve povratka srpskih izbjeglica”. Program povratka, koji je u suštini bio program sprečavanja iole masovnijeg povratka Srba u Hrvatsku, donijet je mnogo kasnije od proteka zakonskog roka za povratak nosilaca stanarskih prava na stanovima u Krajini;

– I da nije bilo svih ovih prethodnih razloga, dovoljno je i to da su izbjegli i prognani Srbi neposredno nakon „Oluje“ bili u izbjegličkom šoku uslijed svega što su proživjeli tokom progona (brojna fizička iživljavanja i maltretiranja, uključujući i ubistva, nad izbjegličkim kolonama na putu za BiH i Srbiju) i traumatične nove životne situacije, koji su blokirali volju za hitnim povratkom.

Po svome ratio legisu i posljedicama, Zakon o davanju u najam stanova na oslobođenom teritoriju, kojeg je hrvatski parlament donio nakon „Oluje“, predstavlja akt kojim se imovina prognanih Srba tretirala kao ratni plijen. Riječ je o masovnoj zloupotrebi prava u funkciji realizacije i cementiranja politike etničkog čišćenja. U tom cilju su u pravnom sistemu Republike Hrvatske, pored ostalog, uskraćeni i svi pravni lijekovi i bilo kakva sudska i ustavnosudska zaštita prava na dom ovoj kategoriji nosilaca stanarskog prava.

Dok međunarodni dokumenti i odluke rješavanje pitanja oduzetih stanarskih prava stavljaju u okvir ljudskih prava, hrvatska vlada ga tretira isključivo kao humanitarno pitanje. Na redukciji ljudskih prava na humanitarni problem, dakle, ne na pravnom već na izvanpravnom polazištu se i temelji sadašnja politika rješavanja problema oduzetih stanarskih prava kroz program stambenog zbrinjavanja, kao humanitarnog programa, a ne programa kompenzacije (naturalne ili novčane) na arbitraran način oduzetih stanarskih prava. Program stambenog zbrinjavanja, kao državnog milodara odnosno milosrđa prema povratnicima, uvodi niže standarde stambenog zbrinjavanja i zato diskriminira korisnike stambenog zbrinjavanja u odnosu na ogromnu većinu građana Hrvatske koji su privatizirali (otkupili) stanove. Osim toga, on  je stvorio neopravdane razlike (različit pravni položaj) i među pojedinim grupama korisnika stambenog zbrinjavanja, te tako omogućio diskriminaciju građana ili stavljanje u nepovoljniji položaj jednih u odnosu na druge.

Ovako restriktivni i diskriminatorni uvjeti za stambeno zbrinjavanje upućuju na zaključak da program stambenog zbrinjavanja nije donijet kao izraz autentične unutrašnje političke volje da se rješavaju otvoreni problemi izbjeglih i prognanih hrvatskih državljana srpske nacionalnosti u skladu s međunarodnim dokumentima o ljudskim pravima, već je on, prije svega, iznuđeni čin kako bi se ispunili uslovi za ostvarivanje viših nacionalnih i državnih interesa, a to je  članstvo Hrvatske u Evropskoj uniji. Uostalom, to potvrđuje i Vlada RH, navodeći u obrazloženju Odluke o stambenom zbrinjavanju povratnika-bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi, među ostalim, slijedeće: “Budući je pitanje dovršetka stambenog zbrinjavanja bivših nositelja stanarskog prava jedan od preduvjeta za pristupanje Republike Hrvatske Europskoj uniji, Republika Hrvatska će uložiti svoje maksimalne napore kako bi se do danas podneseni zahtjevi za stambeno zbrinjavanje izvan područja posebne državne skrbi riješili u što kraćem roku. … Kao što je prethodno navedeno, pitanje stambenog zbrinjavanja bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi je od političke važnosti za Republiku Hrvatsku, predlažemo da se donese Odluka o stambenom zbrinjavanju povratnika- bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi.“

2. Načini stambenog zbrinjavanja

2.1. Uporedna analiza Odluke i Zaključka

Tačkom 4. Zaključka predviđeno je da se stambeno zbrinjavanje provodi na način da će se povratnicima osigurati, u skladu s njihovim mogućnostima i izboru:

– najam stana u vlasništvu države, ili

– kupnja vlastitog stana u skladu sa Zakonom o društveno poticanoj stanogradnji, uz mogućnost plaćanja na dugoročnu obročnu otplatu pod povoljnijim uvjetima. U praksi, stambeno zbrinjavanje kupnjom vlastitog stana nije zaživjelo, pa je Odlukom predviđen samo jedan način stambenog zbrinjava, tj. najam stana ili kuće u državnom vlasništvu.

2.2. Uporedna analiza Odluke i Zakona o područjima posebne državne skrbi

 Dok je Odlukom predviđen samo jedan način stambenog zbrinjavanja, Zakonom o područjima posebne državne skrbi (čl. 8.) propisano je da će se stambeno zbrinjavanje na PPDS provoditi na jedan od slijedećih  šest načina:

1. davanjem u najam obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu,

2. davanjem u najam oštećene obiteljske kuće u državnom vlasništvu i dodjelom građevnog materijala,
3. darovanjem građevinskog zemljišta u državnom vlasništvu i građevnog materijala za izgradnju obiteljske kuće, ili

4. darovanjem građevnog materijala za popravak, obnovu i nadogradnju obiteljske kuće ili stana, odnosno izgradnju obiteljske kuće na građevinskom zemljištu u vlasništvu podnositelja zahtjeva te

5. darovanjem građevinskog zemljišta u državnom vlasništvu i građevnog materijala za izgradnju stambene jedinice u višestambenom objektu,

6. darovanjem obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu.

Očigledno je da korisnici stambenog zbrinjavanja nisu u jednakom položaju u pogledu mogućnosti odnosno načina stambenog zbrinjavanja na i izvan PPDS.

3. Status zaštićenog najmoprimca

3.1. Uporedna analiza Odluke i Zaključka

Zaključkom iz 2003. godine nije bio preciznije određen status korisnika stambenog zbrinjavanja niti sadržaj ugovora o najmu. Tek Zaključkom o provedbi programa stambenog zbrinjavanja povratnika – bivših nositelja stanarskog prava na stanovima izvan područja posebne državne skrbi („Narodne novine“, br. 9/06) zadužuje se nadležno ministarstvo da zaključi ugovore o najmu stana sa zaštićenom najamninom s korisnicima stanova (povratnicima). U samom Programu stambenog zbrinjavanja bivših nositelja stanarskog prava na stanovima izvan područja posebne državne skrbi, koji je dodat Zaključku iz 2006. godine, sadržano je posebno poglavlje koje se odnosi na stambeni status povratnika. Povratnici budući stanari koji će imati pravo na stan bit će u statusu zaštićenog najmoprimca i plaćati će zaštićenu najamninu, sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (»Narodne novine« br. 40/97 i 117/2005). Isto tako, najmoprimci će plaćati ostala davanja vezano na komunalne usluge i druga davanja (utrošak struje, vode i odvodnje, cijenu grijanja, odvoz otpada, komunalnu naknadu i dr.).

Podnormiranost stambenog statusa korisnika stambenog zbrinjavanja izazivala je nejasnoće i kontroverze u praksi, te pravnu nesigurnost.  Primjerice, prvi ugovori o najmu su sadržavali odredbu da Ministarstvo regionalnog razvoja, šumarstva i vodnog gospodarstva, kao najmodavatelj, daje u najam stambenu jedinicu „privremeno na korištenje“. Privremenost statusa zaštićenog najmoprimca obeshrabrivala je mnoge od onih koji su razmišljali o povratku.  Tek krajem 2009. i početkom 2010. godine, promijenjena je praksa tako da su ugovori o najmu od tada sadržavali odredbu da najmodavatelj daje u najam stambenu jedinicu  na neodređeno vrijeme.

Odlukom se otklanja praznina koja je postojala u Zaključku tako što se eksplicite navodi da će se povratnicima osigurati pravo na najam stana u državnom vlasništvu sukladno Zakonu o najmu stanova (»Narodne novine«, broj 91/96). S korisnicima kojima je utvrđeno pravo na stambeno zbrinjavanje i osiguran stan ili kuća u državnom vlasništvu, sklapa se ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom.

3.2. Uporedna analiza Odluke i Zakona o područjima posebne državne skrbi

Zakon o PPDS-u u čl. 11. st. 1.  propisuje da korisnik koji se stambeno zbrinjava davanjem u najam obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu sklapa s Ministarstvom ugovor o najmu sukladno odredbama Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98. i 22/06.) s tim da korisnik plaća zaštićenu najamninu na ukupnu stambenu površinu.

Odluka, za razliku od Zakona, ne sadrži odredbu da se zaštićena najamnina plaća na ukupnu stambenu površinu, te je nejasno da li se u ovom slučaju može primijeniti zakonska analogija, ili će se za eventualni višak stambenog prostora (iznad kriterija 35m² + 10m² +…) plaćati slobodno ugovorena najamnina.

4. Rok za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje

4.1. Uporedna analiza Odluke i Zaključka

Zaključkom je prvi rok za podnošenje zahtjeva povratnika za stambeno zbrinjavanje iznosio gotovo godinu i po dana, tj. od 17.06.2003. do 31.12.2004. godine, da bi još dva puta bio produžavan, prvo do 30.06.2005.godine, te drugi put do 30.09.2005. godine. Rok za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje iznosio je ukupno nešto više od dvije godine i tri mjeseca.

Odlukom je određen znatno kraći rok za podnošenje zahtjeva povratnika – bivših nositelja stanarskog prava za stambeno zbrinjavanje od svega 9 mjeseci od stupanja na snagu ove Odluke, tj. od 9.03. do 9.12.2011. godine.

4.2. Uporedna analiza Odluke i Zakona o područjima posebne državne skrbi

Za razliku od Zaključka, a sada Odluke, Zakon o PPDS vremenski ne ograničava mogućnost podnošenja zahtjeva za stambeno zbrinjavanje, dakle, ta mogućnost nije oročena. Međutim, za razliku od ranije važećeg Zakona o PPDS, novi Zakon o PPDS iz jula 2008. godine u čl. 12. st. 4. ovlašćuje Vladu Republike Hrvatske da odlukom propiše krajnji rok za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje.

II

Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske

i

Uredba o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi

 Vlada Republike Hrvatske, na sjednici 2.09.2010. godine, donijela je Odluku o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske.[10]

Predmet prodaje su, pored ostalih, i stanovi koji su dati u najam korisnicima u okviru programa stambenog zbrinjavanja izvan područja posebne državne skrbi.[11] Do početka 2011.

godine u okviru ovog programa pozitivno su riješena 1.552 zahtjeva za stambeno zbrinjavanje izvan PPDS, a dodijeljeno je 1.035 stanova[12], koji su predmet prodaje pod uvjetima propisanim ovom odlukom.

Vlada Republike Hrvatske, na sjednici održanoj 3.02.2011. godine, donijela je Uredbu o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi.[13]

Predmet prodaje su obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi za koje su s korisnicima zaključeni ugovori o najmu.  Provedbom ove Uredbe planirana je prodaja 2.800 kuća i stanova od 2011. do 2013. godine.[14]

Stupanjem na snagu ove Uredbe prestala je važiti Uredba o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 48/2003 i 68/2007). U odnosu na dotad važeću Uredbu nova Uredba se ne razlikuje u pogledu uvjeta prodaje i načina izračuna otkupne cijene, te sadrži samo dvije dopune:

– omogućava se kupnja stana u Hrvatskom Podunavlju za bivše nositelje stanarskog prava koji su stekli pravni položaj zaštićenog najmoprimca temeljem Zakona o najmu stanova, a koji zbog ratnih okolnosti nisu mogli otkupiti stanove koje su kao raniji nositelji stanarskog prava na tim stanovima nastavili koristiti (članak 4. Uredbe) i

– kod određivanja i plaćanja ugovorene cijene, odnosno plaćanja mjesečnih obroka, primjenjuje se valutna klauzula vezana uz euro, te, ovisno o izboru kupca, utvrđuje se visina prvog obroka i rok otplate u skladu s odredbama ove Uredbe (čl. 10. st.7. i 8.).

Upitan je zakonski temelj na kojem je Vlada RH  uredila pitanja iz članka 4. Uredbe

Upitan je zakonski temelj na kojem je Vlada RH uredbom utvrdila pravo na kupnju te uredila uvjete i rok kupnje stana u Hrvatskom Podunavlju za bivše nositelje stanarskog prava koji su stekli pravni položaj zaštićenog najmoprimca temeljem Zakona o najmu stanova, a koji zbog ratnih okolnosti nisu mogli otkupiti stanove koje su kao raniji nositelji stanarskog prava na tim stanovima nastavili koristiti (članak 4. Uredbe). Uredbu je Vlada RH donijela na temelju članka 13. Zakona o područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine«, broj 86/2008).

Vlada RH se nije mogla pozvati na Zakon o PPDS kao temelj za uređivanje pitanja iz članka 4. Uredbe, pored ostalog, i iz slijedećih razloga:

1. Člankom 8. stavkom 1. Zakona o PPDS propisano je da će se povratak i ostanak te naseljavanje stanovništva na područjima posebne državne skrbi poticat i stambenim zbrinjavanjem na jedan od sljedećih načina: 1. davanjem u najam obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu … Međutim, najmoprimci iz čl. 4. Uredbe nisu dobili stan na korištenje

na temelju Zakona o PPDS u okviru programa stambenog zbrinjavanja niti su po toj osnovi stekli status najmoprimca, već su pravni položaj najmoprimca stekli ex lege temeljem Zakona o najmu stanova kao raniji nositelji stanarskog prava na tim stanovima koje su nastavili koristiti, a koje zbog ratnih okolnosti nisu mogli otkupiti.[15] Ta kategorija bivših nositelja stanarskog prava je ex lege stekla prava i obveze odnosno status najmoprimca 5. novembra 1996. godine kada je stupio na snagu Zakon o najmu stanova, kakvo je stajalište zauzeo Ustavni sud RH u više svojih odluka.[16]  Po pravnom stajalištu Ustavnog suda RH, iz odredaba članaka 30. i 31. Zakona o najmu proizlazi da čak ni sklapanje ugovora o najmu nije uvjet za stjecanje prava najmoprimca, jer je ono stečeno na temelju zakona. Slijedom toga, najmoprimac koji je propustio da u roku iz članka 33. ZNS-a podnese vlasniku stana zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana nije samim tim izgubio i pravo najmoprimca koje je stekao ex lege.[17]

2. U svome Rješenju od 6.11.2000. godine[18] u tač.11. Ustavni sud RH je zauzeo pravno stajalište „da nema zapreke da zakonodavac takvim najmoprimcima naknadno prizna pravo na otkup stana. Štoviše, takva mogućnost ima svoje pravno utemeljenje u odredbama Zakona o najmu stanova iz 1996… čijim je stupanjem na snagu (5. studenoga 1996.) prestalo postojati stanarsko pravo, a njegovi nositelji ex lege stekli prava i obveze odnosno status najmoprimca (članak 30.).“ Iz ovakvog stajališta Ustavnog suda može se zaključiti da se samo propisom, donijetim na temelju Zakona o najmu stanova a ne nekog drugog zakona, može naknadno priznati pravo na otkup stana.

1. Uvjeti prodaje

Uvjeti za stambeno zbrinjavanje i  uvjeti prodaje se razlikuju. Uvjeti za prodaju su olakšani.

Prema Odluci (tač.V.st.1.al.10.) korisnici stana izvan PPDS pravo na kupnju mogu ostvariti pod uvjetom da, za sebe i za članove njihove uže obitelji (sukladno Zakonu o najmu stanova), uz zahtjev za kupnju dostave potvrdu iz katastra i zemljišno knjižnog odjela radi dokaza da u mjestu prebivališta nemaju u vlasništvu kuću ili stan.

Po Uredbi (čl.5.st.2.) najmoprimac je dužan uz zahtjev za kupnju kuće ili stana na PPDS priložiti samo potvrdu da nije ostvareno pravo na stambeno zbrinjavanje po nekom drugom propisu, a na teret državnog proračuna.

Za razliku od ostalih najmoprimaca na PPDS, najmoprimci koji zbog ratnih okolnosti nisu mogli otkupiti stanove nemaju pravo na kupnju stana u Hrvatskom Podunavlju ako na

području Republike Hrvatske imaju u vlasništvu drugi useljivi stambeni objekt, kao ni oni najmoprimci koji su useljivi stambeni objekt prodali, darovali ili na bilo koji drugi način otuđili nakon 8. listopada 1991. godine, kao ni najmoprimci koji su stambeno zbrinuti temeljem nekog drugog propisa, a na teret državnog proračuna (čl.4.st.3. Uredbe).

Iz navedenog se može konstatirati da se uvjeti za prodaju razlikuju ovisno o tome da li se stan nalazi na PPDS ili izvan PPDS, a na PPDS i ovisno o tome da li je stan dat na korištenje u okviru programa stambenog zbrinjavanja ili ne.

Uvjet za kupnju stana:

– izvan PPDS jeste da najmoprimac i članovi njegove uže obitelji nemaju u mjestu prebivališta u vlasništvu kuću ili stan (tač.V.st.1.al.10. Odluke),

– na PPDS, izvan Hrvatskog Podunavlja, te u Hrvatskom Podunavlju za one koji stan koriste po programu stambenog zbrinjavanja, jeste da najmoprimac uz zahtjev za kupnju kuće ili stana priloži samo potvrdu da nije ostvareno pravo na stambeno zbrinjavanje po nekom drugom propisu, a na teret državnog proračuna (čl.5.st.2. Uredbe),

– na PPDS, u Hrvatskom Podunavlju za bivše nositelje stanarskog prava koji su stekli pravni položaj zaštićenog najmoprimca temeljem Zakona o najmu stanova[19],  jeste da samo najmoprimac, ne i članovi njegove uže obitelji, nema, i to na području Republike Hrvatske, a ne samo u mjestu prebivališta, u vlasništvu drugi useljivi stambeni objekt, ili da ga je prodao, darovao ili na bilo koji drugi način otuđio nakon 8. listopada 1991. godine, kao ni najmoprimac koji je stambeno zbrinuti temeljem nekog drugog propisa, a na teret državnog proračuna (čl.4.st.3. Uredbe). Samo u slučaju da član uže obitelji najmoprimca uz suglasnost najmoprimca kupuje stan na PPDS, tada se i za dotičnog člana obitelji traži da ispuni uvjete za kupnju koji su propisani za najmoprimca, tj. pod uvjetom da s njim neprekidno živi od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, kao i pod uvjetom da i najmoprimac i član uže obitelji koji namjerava kupiti stan ispunjavaju sve uvjete za kupnju stana po odredbama ove Uredbe, a koji je kao član obitelji naveden u ugovoru o najmu stana (čl.4.st.4. Uredbe).

Očigledno je da postoje veoma različiti uvjeti za kupnju stana i da u tom smislu građani nisu u jednakom položaju.

2. Rok za kupnju stana

Prema Odluci korisnici stambenog zbrinjavanja izvan PPDS, koji su zaključili ugovor o najmu stana, mogu podnijeti zahtjev za kupnju stana u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ove odluke, tj. do 28.09.2011. godine (tač.IV.st.1.). Za stanove za koje još nije s korisnikom (najmoprimcem) zaključen ugovor o najmu stana, rok za podnošenje zahtjeva za kupnju stana je godina dana od dana zaključenja ugovora o najmu stana (tač.IV.st.2.).

Obzirom na tešku materijalnu i ukupnu socio-ekonomsku situaciju većine izbjeglih osoba – sadašnjih i budućih korisnika stambenog zbrinjavanja, kao i veliki broj dokumenata koje je

potrebno pribaviti[20], rok od godinu dana za podnošenje zahtjeva za kupnju stana nije dovoljno dug. Također, kod propisivanja roka trebalo je voditi računa i o osiguranju načela jednakosti građana. Propisivanje nejednakih rokova za otkup, koji dovode u nejednak položaj kupce, predstavljalo bi nesuglasnost s Ustavom Republike Hrvatske. [21]

Uredbom nije određen krajnji rok za kupnju kuće ili stana na PPDS-u, već samo vrijeme kada najmoprimac stječe uvjete za kupnju, a to je  nakon 10 godina neprekidnog prebivanja u obiteljskoj kući ili stanu u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi (čl.1.st.1. Uredbe), a prije isteka 10 godina neprekidnog prebivanja u toj kući ili stanu, pod uvjetom da prodajnu cijenu plaća jednokratno ili na obročnu otplatu uz prvi obrok u visini od najmanje 15% prodajne cijene stana (čl.14.st.1. Uredbe).

Člankom 4. stavkom 8. Uredbe propisan je rok za kupnju stanova u vlasništvu Republike Hrvatske koji se nalaze u gradovima i općinama na području Vukovarsko-srijemske i Osječko-baranjske županije, razvrstanim u I. skupinu područja posebne državne skrbi prema Zakonu o područjima posebne državne skrbi (Hrvatsko Podunavlje). Bivši nositelji stanarskog prava na stanovima u Hrvatskom Podunavlju, koji zbog ratnih okolnosti nisu mogli kupiti stan i koji su stekli pravni položaj zaštićenog najmoprimca temeljem Zakona o najmu stanova,  dakle, koji stan nisu dobili na korištenje po programu stambenog zbrinjavanja, mogu podnijeti zahtjev za kupnju stana po odredbama ovoga članka u roku od godine dana od dana stupanja na snagu ove Uredbe. Rok je prekluzivan, što znači da se protekom toga roka gubi pravo na kupnju stana.

Iz navedenog može se konstatirati da je različito uređena i vremenska mogućnost kupnje stana, te da u nekim slučajevima postoji rok za kupnju a u nekim ne postoji.

 3. Otkupna cijena stana

Prema Odluci cijena stana izvan PPDS utvrđuje se ovisno o vrijednosti stana koja se dobiva umnoškom veličine stana i etalonske cijene građenja utvrđene, sukladno Zakonu o društveno poticajnoj stanogradnji,  u iznosu od 5.808 kuna ili 786 eura po kvadratu.  Cijena stana ovisi o amortizaciji, odnosno o starosti stana, položaju stana u zgradi i veličini naselja. Za izbjeglice, prognanike i povratnike predviđen je popust od 1,5 posto za svaku godinu provedenu kao izbjeglica, prognanik i povratnik. Za jednokratni otkup dobiva se popust od 15 posto. Stan je moguće otkupiti i na kredit od maksimalno 20 godina i kamatu od četiri posto godišnje.

Primjer izračuna za stan od 60 kvadratnih metara u naselju od 10.000 do 50.000 stanovnika i uz koeficijent 1,1. Ako bi se išlo u otkup stana starog 30 godina s plaćanjem odjednom, cijena kvadrata iznosila bi 393 eura, a ako bi stan bio star jednu godinu, cijena bi bila 494 eura po kvadratu. Kod kupnje na rate, dakle na kredit do 20 godina i uz kamatu od četiri posto, kvadrat stana starog 30 godina bio bi 491 euro, a onog starog godinu 617 eura. Znači da bi, uz spomenute uvjete, rata bila 177, odnosno 222 eura mjesečno.

U gradovima iznad 100.000 stanovnika (Zagreb, Split, Rijeka, Osijek), za državne stanove površine veće od 65 m², položaja u zgradi za tipske etažne stanove osim podrumskih, suterenskih i tavanskih stanova, te na lokacijama I. zone, kao prodajna cijena utvrđuje se tržišna cijena po procjeni ovlaštenog sudskog vještaka. Ako je tržišna cijena stana po procjeni ovlaštenog sudskog vještaka niža od cijene izračunate po ovoj Odluci, primjenjuje se viša cijena stana. Trošak procjene snosi kupac.

Prema Uredbi, prodajna cijena utvrđuje se umanjenjem osnovice za utvrđivanje prodajne cijene kuće ili stana, a to je etalonska cijena utvrđena Zakonom o društveno poticanoj stanogradnji[22], prema navedenim kriterijima i to slijedećim redom:

– građevinske vrijednosti nekretnine, odnosno trenutačnog stanja nekretnine,

– vlastita ulaganja,

– skupina područja posebne državne skrbi po Zakonu o područjima posebne državne skrbi,

– način plaćanja.

Primjerice, prema kazivanju predsjednice Vlade RH Jadranke Kosor, izračuni, na temelju utvrđenih popusta, pokazuju da će za stan u Vukovaru od 60 kvadrata trebati platiti 10.500 eura, što je 175 eura po kvadratu.[23]

Otkupne cijene, utvrđene Odlukom i Uredbom, u pravilu, nisu primjerene socio-ekonomskim mogućnostima korisnika stambenog zbrinjavanja. Upravo su financijske poteškoće nosilaca stanarskih prava bile najznačajniji problem u realizaciji otkupa većine društvenih stanova u Hrvatskoj, iako su oni privatizirani po otkupnoj cijeni od svega cca 10% njihove tržišne

vrijednosti.[24] Financijske poteškoće korisnika stambenog zbrinjavanja u pogledu mogućnosti otkupa su tim veće jer je otkupna cijena, utvrđena ovom odlukom, nekoliko puta veća od cijene otkupa po kojoj je privatizirana većina društvenih stanova u Hrvatskoj.[25] Osim toga, korisnici stambenog zbrinjavanja su bili ili su još uvijek u izbjegličkom statusu i kao takvi, u socio-ekonomskom smislu, jedna su od najranjivijih društvenih grupa zbog čega je potrebno definirati dodatne programe i mjere afirmativne akcije, tj. uvesti pozitivnu diskriminaciju kako bi na taj način prevladali svoj ranjiviji socijalni položaj. Međutim, upravo su oni ovom odlukom, stavljeni u najnepovoljniji položaj kada se radi o načinu izračunavanja i visini otkupne cijene stana.

4. Uporedna analiza Odluke, Uredbe i Zakona o PPDS u vezi s privatizacijom kuća i stanova

Hrvatski zakonodavac privatizaciju (otkup) stanova nije uredio na jedinstven način, već partikularnim propisima različitog pravnog ranga (različite pravne snage), u kojima su propisani nejednaki uvjeti za privatizaciju stanova. Građani se međusobno razlikuju po obimu prava koja im pripadaju što uključuje i različit način izračunavanja otkupne cijene stana. Primjerice,

– Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo[26] omogućio je većini građana da stanove otkupe po cijeni od cca 10% njihove tržišne vrijednosti.

– Uredba o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi, na drugačiji način uređuje pitanje izračuna otkupne cijene i visine popusta. Po ovoj uredbi otkupna cijena stanova, npr. u Vukovaru je 175 eura po četvornom metru za gotovinsku uplatu te dvostruko više za obročnu otplatu. Smatrajući definiranu cijenu previsokom (gotovo 3 puta višom od cijene koja bi bila da se primijenio zakon po kojem je privatizirana većina stanova u Hrvatskoj), Udruženje stanara u Vukovaru smatra da su građani na PPDS-a u nepovoljnijem položaju od onih u ostatku države. Ono se zalaže za istovjetan pristup i istovjetnu cijenu otkupa te uslove koji su važili do kraja 1997. godine.

– Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske, koja je predmet ove analize, utvrđuje prosječnu otkupnu cijenu stana koja je prosječno 5 i više puta veća od one po kojoj je privatizirna većina stanova u Hrvatskoj (prosječno 50% i više posto tržišne vrijednosti stana).

– Zakon o područjima posebne državne skrbi[27] omogućio je, pak,  jednom dijelu građana Hrvatske,  među njima i izbjeglim Hrvatima iz BiH kojima su vraćene kuće i stanovi u BiH, da stan u  državnom vlasništvu, koji im je dat u najam, privatiziraju besplatno, tj. da ostvare pravo na stambeno zbrinjavanje darovanjem stana u državnom vlasništvu.

Partikularnim propisima utvrđeni su, dakle, nejednaki uvjeti za privatizaciju stanova, jer je jednim građanima omogućena privatizacija stanova po cijeni od cca 10% njihove tržišne vrijednosti, drugima  po cijeni od cca 30% njihove tržišne vrijednosti, trećima po cijeni od cca 50% i više posto  od njihove tržišne vrijednosti, a četvrtima besplatno.[28]

Tabela nejednakosti u ostvarivanju prava na otkup stana

Načelo jednakosti građana pred zakonom zahtjeva da pravni odnosi odnosno pravni režim za osobe koje se nalaze u istoj ili sličnoj pravnoj situaciji moraju biti zakonom uređeni na jadnak način za sve.  [29] Ova tabela pokazuje da je neusklađen pravni okvir stvrorio osnovu za diskriminaciju građana ili stavljanje u nepovoljni položaj jednih u odnosu na druge.[30]